Jak sprzedać wynajmowane mieszkanie ?
- Data dodania: 06.10.2024
- Autor wpisu: Maciej Naliwajko
- Tagi: sprzedaż mieszkania, sprzedaż podczas wynajmu
Jak sprzedać wynajmowane mieszkanie ?!
Sprzedaż wynajmowanego mieszkania może wydawać się bardziej skomplikowana niż sprzedaż nieruchomości, w której nikt nie mieszka, ale przy odpowiednim podejściu i planowaniu proces ten może przebiec sprawnie. Poniżej znajdziesz kluczowe kroki, które warto rozważyć przy sprzedaży mieszkania, w którym mieszkają najemcy.
1. Analiza umowy najmu
Pierwszym krokiem, zanim zdecydujesz się na sprzedaż wynajmowanego mieszkania, jest dokładna analiza umowy najmu. W Polsce, jeśli sprzedajesz mieszkanie z aktywną umową najmu, nowy właściciel wchodzi w prawa i obowiązki wynajmującego. Oznacza to, że nowy nabywca musi przestrzegać warunków umowy, która była zawarta między tobą a najemcą. Dlatego kluczowe jest, aby sprawdzić, czy w umowie są zapisy dotyczące wypowiedzenia umowy lub innych szczególnych warunków.
Jeśli umowa jest zawarta na czas określony, jej wypowiedzenie może być trudniejsze, a nowy właściciel będzie musiał poczekać do końca trwania umowy. W przypadku umowy na czas nieokreślony, przepisy są bardziej elastyczne, ale i tak obowiązują określone okresy wypowiedzenia.
2. Informowanie najemcy
Dobra komunikacja z najemcą jest kluczowa podczas sprzedaży mieszkania. Choć teoretycznie nie musisz informować najemcy o zamiarze sprzedaży, warto to zrobić. Najemca będzie miał wtedy czas na przygotowanie się na potencjalne zmiany i może okazać się cennym sojusznikiem w całym procesie sprzedaży.
Jeśli najemca wyrazi zgodę, można ustalić harmonogram prezentacji mieszkania potencjalnym nabywcom, co znacząco ułatwi pokazanie nieruchomości. Co więcej, wynajmowane mieszkanie może okazać się atrakcyjne dla inwestorów szukających gotowej inwestycji z aktywnym najmem.
3. Zaproponowanie zakupu najemcy
Warto rozważyć, czy najemca nie jest zainteresowany zakupem nieruchomości. Często osoby, które wynajmują mieszkanie przez dłuższy czas, mają sentyment do miejsca i mogą być zainteresowane jego nabyciem. Takie rozwiązanie może okazać się najprostszą drogą, ponieważ odpadają kwestie związane z organizacją prezentacji czy szukaniem kupca.
4. Przygotowanie mieszkania do sprzedaży
Choć mieszkanie jest wynajmowane, warto zadbać o jego prezentację, tak jak w przypadku każdej innej nieruchomości. Kluczowe znaczenie mają tutaj podstawowe zasady „home stagingu” – porządek, estetyczne otoczenie i usunięcie osobistych przedmiotów, które mogą rozpraszać uwagę potencjalnych nabywców.
Drobne naprawy, odświeżenie ścian czy poprawienie ogólnego wyglądu mieszkania mogą znacząco zwiększyć jego wartość. Nawet jeśli najemca nadal mieszka w nieruchomości, można zaproponować mu czasowe zmiany, które poprawią estetykę wnętrza.
5. Wycena nieruchomości
Sprzedając wynajmowane mieszkanie, warto dokładnie zastanowić się nad jego ceną. Mieszkanie z aktywną umową najmu może być mniej atrakcyjne dla osób poszukujących nieruchomości do własnego użytku, ale jednocześnie bardzo pożądane dla inwestorów. Tacy kupcy często szukają nieruchomości, które generują stały dochód. Dlatego podczas wyceny warto wziąć pod uwagę ten aspekt i zaznaczyć potencjalnym kupującym, że mieszkanie jest źródłem regularnych przychodów.
Aby ustalić cenę rynkową, można skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego lub agenta nieruchomości. Profesjonalna wycena pozwoli na realne oszacowanie wartości mieszkania i jego potencjalnej atrakcyjności dla kupujących.
6. Ogłoszenie oferty sprzedaży
Kiedy już ustalisz cenę i przygotujesz mieszkanie, kolejnym krokiem jest stworzenie atrakcyjnej oferty sprzedaży. Warto w ogłoszeniu podkreślić, że mieszkanie jest wynajmowane, a najemca wywiązuje się z obowiązków (jeśli tak jest). Dla inwestorów to duży plus, gdyż nie będą musieli szukać nowego najemcy od razu po zakupie.
Dobrze jest również zadbać o profesjonalne zdjęcia mieszkania, które przyciągną uwagę kupujących. Prezentacja oferty w sposób klarowny i przejrzysty, z pełnym opisem nieruchomości oraz warunków umowy najmu, zwiększa szanse na szybszą sprzedaż.
7. Współpraca z agencją nieruchomości
Jeśli nie czujesz się pewnie w samodzielnym prowadzeniu procesu sprzedaży, warto rozważyć współpracę z agencją nieruchomości. Agent nieruchomości pomoże w przygotowaniu oferty, wycenie mieszkania oraz przeprowadzi całą transakcję. Dodatkowo agencje często mają dostęp do szerokiej bazy inwestorów, którzy szukają gotowych do wynajmu nieruchomości, co może przyspieszyć proces sprzedaży.
8. Formalności prawne
Po znalezieniu nabywcy konieczne będzie dopełnienie formalności prawnych. Należy sporządzić umowę przedwstępną, która zabezpieczy interesy obu stron, a następnie umowę ostateczną w formie aktu notarialnego. Warto również poinformować najemcę o zmianie właściciela i upewnić się, że wszystkie kwestie związane z najmem są zgodne z prawem, w tym przekazanie kaucji.
Podsumowanie
Sprzedaż wynajmowanego mieszkania może być procesem bardziej złożonym niż sprzedaż pustej nieruchomości, ale odpowiednie przygotowanie może znacznie ułatwić ten proces. Kluczowe kroki to analiza umowy najmu, dobra komunikacja z najemcą, wycena i przygotowanie mieszkania oraz profesjonalna prezentacja oferty. Jeśli podejdziesz do tego procesu planowo i z rozwagą, sprzedaż może przebiec szybko i korzystnie, zwłaszcza jeśli Twoim celem jest sprzedaż inwestorowi poszukującemu nieruchomości z generowanym już dochodem z najmu.