Przed sporządzeniem aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, zabezpieczeniem interesów stron może być umowa przedwstępna. Podpisując ją powinniśmy być jednak świadomi jakie zapisy musimy zawrzeć, aby umowa była ważna, a transakcja bezpieczna.

Umowa przedwstępna stanowi formalne wprowadzenie do procesu zakupu nieruchomości. Zgodnie art. 389 § 1 Kodeksu Cywilnego, jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia określonej umowy.

Charakter umowy przedwstępnej – co tak naprawdę podpisujemy?

Jej zasadniczym celem, jest więc doprowadzenie do podpisania kontraktu – w tym przypadku związanego z przeniesieniem własności nieruchomości. W efekcie, następuje swego rodzaju rezerwacja przedmiotu sprzedaży, w trakcie której mamy czas na dopełnienie niezbędnych formalności.

Z jednej strony nabywca może oczekiwać, że dom lub mieszkanie nie zostanie sprzedane innej osobie, przez co może on np. rozpocząć procedurę ubiegania się o kredyt hipoteczny. Z drugiej strony sprzedawca, poprzez taką umowę może zweryfikować intencje i potwierdzić chęć zakupu mieszkania przez drugą stronę, zabezpieczając się przed jej rezygnacją i poszukiwaniem nowego nabywcy.

Często gwarancją interesów stron, staje się określony wzajemnymi ustaleniami zadatek bądź zaliczka.
Warto podkreślić, że umowa przedwstępna nie wymaga formy aktu notarialnego, w przeciwieństwie do ostatecznego przeniesienia własności nieruchomości.

Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna?

Ze względu na cywilnoprawny charakter, powinna ona zawierać przede wszystkim elementy, które są charakterystyczne dla wszystkich tego typu, sformalizowanych kontraktów, jak:

• miejsce i data podpisania,
• oznaczenie stron w sposób umożliwiający ich jednoznaczną identyfikację;
• zasadnicza treść umowy – która została szerzej opisana poniżej;
• podpisy stron.

Największym wyzwaniem, jak również przedmiotem częstych negocjacji między stronami jest treść postanowień umownych. W ich ramach strony powinny:

• dokładnie opisać przedmiot sprzedaży, przy czym kupujący powinien dokładnie zweryfikować nieruchomość, zarówno w zakresie jej stanu prawnego, jak i faktycznego;
• ustalić cenę transakcyjną;
• określić kwotę zadatku lub zaliczki;
• oznaczyć termin do którego zawarta zostanie ostateczna umowa.

Należy zaznaczyć, że obowiązująca w polskim prawie cywilnym swoboda kształtowania umów daje możliwość niemal dowolnego kształtowania postanowień o ile nie kolidują z innymi, powszechnie obowiązującymi przepisami.

Przeczytaj także: Czy warto inwestować w nieruchomości

Jakie są konsekwencje niewywiązania się z umowy przedwstępnej? Trudno jest jednoznacznie wskazać skutki niewywiązania się z umowy przedwstępnej, ponieważ zależą one od jej postanowień. Najczęściej w przypadku niewywiązania się ze zobowiązań przez wpłacającego, przepada wpłacony przez niego zadatek – jeśli taki został określony.

Jeśli to jednak sprzedający nie wywiązuje się z umowy – wówczas może on zostać zobowiązany do zwrotu zadatku, a także naraża się na odpowiedzialność odszkodowawczą.

Umowa przedwstępna a współpraca z pośrednikiem

Nieprawidłowe sporządzenie umowy przedwstępnej lub zbagatelizowanie jej postanowień, może nieść ze sobą poważne konsekwencje dla zabezpieczenia naszych interesów podczas transakcji. Ważne jest więc, by poprawnie ją skonstruować, tak by mogła chronić interesy sprzedającego, jak i kupującego. W internecie dostępne są gotowe szablony tego typu umów, jednak należy pamiętać, że każda transakcja jest inna, dlatego też warto polegać na eksperckiej wiedzy prawnika lub pośrednika nieruchomości.

aut. Katarzyna Grecka