Prowadzisz działalność gospodarczą i planujesz nająć wypatrzony lokal? A może znalazłeś właśnie wymarzonego Najemcę do swojego lokalu użytkowego? Jeżeli powierzchnia spełnia wymagane warunki techniczne i formalno – prawne, czas na podpisanie stosownej umowy najmu!Bez względu na to, czy reprezentujesz stronę Wynajmującego, czy Najemcy, warto zadbać o należyte określenie wzajemnych zobowiązań.
Na co zwracać uwagę zawierając umowę najmu nieruchomości komercyjnej?Korzystając ze swobody, co do ustalania treści wzajemnych praw i obowiązków, umowy mogą się od siebie różnić. Oprócz stałych elementów umowy, jak określenie: daty i miejsca jej zawarcia, stron, przedmiotu, terminu najmu, sposobu wypowiedzenia, wysokości czynszu, itp.,
Strony umowy proponują szereg innych obwarowań. Szczególnie restrykcyjnie podchodzą do tego Wynajmujący w dużych obiektach sieciowych.
Niemal standardem jest, iż umowa taka jest dosyć obszerna i zawiera ogrom aneksów i załączników, jak: regulamin wewnętrzny, zabezpieczenia umowy najmu (poręczenia, weksle, gwarancje bankowe, akty notarialne, kaucje, itp.), ubezpieczenia, warunki techniczne, pomiary geodezyjne, projekty adaptacji, itp. Pamiętajmy, że załączniki, stanowiąc integralną część umowy, mają taki sam status prawny jak jej postanowienia znajdujące się w dokumencie głównym.
Zarówno Najemcy, jak i Wynajmujący często zapominają o tym fakcie i negocjują wyłącznie samą treść umowy. Precyzyjne ustalenie wszelkich zobowiązań jest niezwykle ważne, ponieważ może minimalizować lub eliminować ryzyko wystąpienia konfliktu na etapie wykonywania umowy. Przyjrzyjmy się niektórym elementom umowy najmu.
Bardzo istotne jest szczegółowe sformułowanie zapisów, odpowiadających na pytanie - ile to będzie kosztować? Poza czynszem podstawowym i opłatą za media (woda ciepła, woda zimna, gaz, energia elektryczna, energia cieplna) mogą pojawić się także koszty dodatkowe w postaci: opłaty marketingowej, podatków od nieruchomości, opłat z tytułu służebności, utrzymania części wspólnych (usługi sprzątania, ochrony, napraw, remontów, konserwacji, zarządzania, wywozu odpadów, itp.).
Warto zadbać o to, aby koszty te były wyszczególnione, a ich wartość została możliwie określona. Negocjując warunki finansowe najmu, dobrze jest ustalić także metodę rozliczenia mediów. Nie bez znaczenia jest też umowne określenie sposobu indeksacji stawek, a także sposobu i terminów płatności.
Przeczytaj również: Nieruchomości komercyjne w pigułceKażda umowa zawarta w formie pisemnej, powinna być podpisana przez osoby do tego uprawnione. Zaleca się analizę dokumentów rejestrowych obu podmiotów oraz własnościowych nieruchomości, a następnie dołączenie ich kopii do umowy. Dodatkowym zabezpieczeniem Najemcy może być potwierdzenie notarialne poprzez opatrzenie umowy datą pewną, gdy ta została zawarta na czas oznaczony.
Warto zadbać o zapisy umowne określające sposób użytkowania samego lokalu ale i części wspólnych, szczególnie jeśli chodzi o możliwość zamontowania szyldu reklamowego, parkowania, realizacji dostaw, czy np. urządzenia ogródków gastronomicznych.
Informacje na temat stanu technicznego, wyposażenia, stanu liczników najlepiej spisać w protokole przekazania lokalu.
A co w przypadku, gdy współpraca nie układa się pomyślnie? Poza renegocjacją, umowa najmu powinna zawierać katalog warunków umożliwiających jej rozwiązanie przed okresem na jaki została zawarta. Najczęściej są to problemy finansowe najemcy, powodujące zaleganie z płatnościami, zdarzenia losowe, prowadzenie działalności niedozwolonej itp.
Należy pamiętać, że podstawowym obowiązkiem Stron jest dokładne przeczytanie proponowanej umowy! Niezwykle ważne jest rozwianie ewentualnych wątpliwości i świadome wyrażenie zgody, co do proponowanych treści.
Zaniedbania w tej kwestii mogą przysporzyć dodatkowych kłopotów prawnych lub finansowych. Pracownicy Biura Nieruchomości IN-HOME wspomagają w procesie najmu i wynajmu nieruchomości, a także pośrednictwa sprzedaży i zakupu nieruchomości. Z przyjemnością wspomożemy Państwa na całym etapie realizacji takich transakcji.
aut. Monika Ignaciuk