Zadatek i zaliczka w powszechnej świadomości to jedno i to samo. Ale w praktyce jest inaczej. Jaka jest różnica i co to oznacza dla kupującego i sprzedającego nieruchomość?Zazwyczaj sprzedaż nieruchomości poprzedzona jest umową przedwstępną i wpłacaniem przez kupującego określonej kwoty na poczet ceny zakupu.
Kwota ta z reguły przyjmuje formę zadatku (takie rozwiązanie w większości wypadków rekomendujemy klientom naszego biura), ale czasami jedna ze stron nalega, aby była to zaliczka.
Czym się więc różni zaliczka od zadatku i dlaczego zadatek lepiej chroni interesy zarówno strony sprzedającej jak i kupującej?
Pierwszą różnicę możemy już dostrzec na płaszczyźnie prawnej.
Zaliczka w żaden sposób nie jest zdefiniowana w przepisach kodeksu cywilnego. Po drugie jako taka,
nie zabezpiecza w pełny sposób interesów stron transakcji.
Wyobraźmy taką sytuację (na marginesie – zdarzenie rzeczywiście miało miejsce). Do osoby sprzedającej mieszkanie zgłasza się kupujący. Jest bardzo zainteresowany zakupem nieruchomości. Zakup będzie finansował częściowo kredytem, a częściowo ze środków własnych. Zostaje podpisana umowa przedwstępna i
na usilną prośbę kupującego, sprzedający zgadza się na zaliczkę w wysokości 3000 tysięcy złotych – przy wartości mieszkania 329 000 tysięcy złotych.
Oczywiście w umowie przedwstępnej jest wyznaczony termin umowy przyrzeczonej, ale kupujący na kilka dni przed wyznaczoną datą aktu notarialnego prosi sprzedającego o przełożenie terminu, na co ten przystaje. Finalnie, po czterech miesiącach od daty podpisania umowy przedwstępnej i kilkukrotnym przesuwaniu daty podpisania umowy przyrzeczonej,
kupujący rezygnuje z zakupu mieszkania. Nie podaje konkretnego powodu. Domaga się jednocześnie
zwrotu zaliczki.
Sprzedający, któremu zależało na szybkiej transakcji traci cenny czas i klientów, którzy w międzyczasie chcieli kupić mieszkanie. Musi również dodatkowo zwrócić kilka tysięcy złotych, co jest nie lada obciążeniem dla domowego budżetu.
A jak powyższa sytuacja wyglądałby, gdyby zamiast zaliczki sprzedający otrzymałby zadatek? O zadatku mówi artykuł 394 Kodeksu Cywilnego.
I jeśli kupujący, bez wyraźnego powodu wycofuje się z transakcji, sprzedający zatrzymuje otrzymaną kwotę.
Ale forma zabezpieczenia jaką jest zadatek działa w dwie strony.
Gdyby to sprzedający wycofał się z transakcji bez ważnego powodu, to musi zwrócić kwotę zadatku w podwójnej wysokości.
Jako biuro nieruchomości zawsze rekomendujemy, aby zadatek wynosił co najmniej dziesięć procent wartości transakcji. W przypadku niskiej kwoty zadatku np. 3000 tysięcy złotych sprzedający nieruchomość może wycofać się z transakcji i bez szkody dla swoich finansów zwrócić podwójną kwotę – 6000 tysięcy złotych., bo na przykład otrzymał bardziej atrakcyjną ofertę.
Przeczytaj o zakresie czynności pośrednika przy sprzedaży nieruchomośćiAle jeśli zadatek zostanie określony na poziomie np. 30 000 tysięcy złotych., właściciel nieruchomości będzie miał świadomość, że wycofując się bez powodu z transakcji, będzie musiał zwrócić 60 000 tysięcy złotych.
Od opisanych powyżej zasad są wyjątki. Zadatek zwracany jest w całości stronie kupującej w następujących sytuacjach:
- żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za to, że do transakcji nie doszło
- kiedy obie strony ponoszą odpowiedzialność
- kiedy umowa zostaje rozwiązana na mocy postanowienia sądowego
Reasumując: zadatek, w przeciwieństwie do zaliczki pełni zarówno funkcję represyjną jak i odszkodowawczą. W pełni zabezpiecza interesu obu stron. Jest swoistym odszkodowaniem dla strony, które chciała wykonać umowę.
aut. Wojciech Buszko