Ustawa o Kształtowaniu Ustroju Rolnego (UKUR) na przełomie ostatnich lat zmieniała się dwukrotnie. Dokładnie 30 kwietnia 2016 roku oraz 26 czerwca 2019 roku. Celem wprowadzonych nowelizacji według opinii specjalistów było usprawnienie obrotu nieruchomościami rolnymi i ułatwienie tego procesu pod względem formalności.

Najlepszym sposobem na weryfikację tej kwestii, jak i innych jest nie teoria, a praktyka. Czego zatem wymaga obecnie KOWR od stron transakcji przy obrocie gruntami rolnymi? Czy z łatwością kupimy działkę nie będąc rolnikiem? Jakie warunki należy spełnić aby nasza transakcja nie skończyła się fiaskiem?

Definicja gruntów rolnych – oczywista nieoczywistość

Grunty rolne według Kodeksu Cywilnego, to nic innego, jak nieruchomości, które są i mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej rolniczej (roślinnej, zwierzęcej, ogrodniczej, sadowniczej i rybnej).W ustawie natomiast zaznaczono, jasno, że jej zapisy nie mają zastosowania do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne.

Jak zatem potraktować działkę niezabudowaną położoną w środku wsi, która nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego? Przy jej sprzedaży należy kierować się informacjami uzyskanymi w ewidencji gruntów i budynków. Jeśli posiadłość będzie nawet w najmniejszym kawałku sklasyfikowana, jako rola (R) musimy przejść procedurę nałożoną przez KOWR. Problemem na takich terenach jest również fakt, że znaczna część ewidencji gruntów i budynków posiada niezaktualizowane dane w swoich rejestrach.

Zasady ogólne!

Odrobinę szczęścia mają nabywcy, którzy decydują się na zakup ziemi rolnej niezabudowanej o powierzchni mniejszej niż 0.3 ha, a w przypadku działek rolnych, zabudowanych o powierzchni nie przekraczającej 0.5 ha.Nieruchomości nie przekraczające swoim areałem wyżej wspomnianych wartości są wyłączone z przepisów UKUR. Oczywiście regulacje w tym zakresie, tworzą kolejne regulacje… Zatem rozsądne będzie przy ewentualnej transakcji, przestudiowanie wspomnianej wcześniej ustawy lub zasięgnięcie porady specjalisty.

Można rzec - im większa powierzchnia, tym większa biurokracja

Przy sprzedaży nieruchomości mieszczących się powierzchnią w zakresie 0.3 ha do 0.99 ha KOWR zyskuje prawo pierwokupu, co znacznie wydłuża proces transakcji. W takim przypadku umowa przeniesienia własności musi być poprzedzona warunkową umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego. Po jej zawarciu z potencjalnym nabywcą, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ma 30 dni na ewentualne złożenie oświadczenia woli zakupu przedmiotowej nieruchomości, także w formie aktu notarialnego.

Czego może dokonać w dowolnej kancelarii notarialnej bez wcześniejszego powiadomienia właściciela! Oczywiście w większości przypadków do takich „incydentów” nie dochodzi, a strony umowy ze spokojem dokonują finalizacji. W swojej praktyce na przełomie wielu lat byłam świadkiem tylko jednej takiej sytuacji.

Przeczytaj także dlaczego warto współpracować z biurem nieruchomości

Ostatnią grupę stanowią działki o dużych areałach, czyli wszystkie o powierzchni powyżej 1 ha. Tutaj kwestia formalności jest najbardziej obszerna, ponieważ istnieje możliwość sprzedaży gruntów rolnych osobie nie posiadającej statusu rolnika, tylko i wyłącznie po wcześniejszym uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Co zatem należy zrobić?

1. Opublikować na miesiąc ogłoszenie z ofertą na portalu www.erolnik.gov.pl

2. Następnie uzyskać zgodę KOWR-u na zakup, przez osobę nie posiadającą wspomnianego wyżej statusu. Pisemna zgoda wydawana jest po złożeniu stosownych wniosków i oświadczeń oraz pod warunkiem, że we wskazanym powyżej terminie nie zgłosi się nabywca, który będzie ukierunkowany na dalszą uprawę, czyli rolnik. Celem takiego schematu jest dopilnowanie, aby tereny rolne były wykorzystywane zgodnie z ich dotychczasowym przeznaczeniem.Sprzedaż gruntu przed upływem 5 lat od jego nabycia jest możliwa tylko i wyłącznie wtedy, gdy sprzedający kieruje się ważnym interesem lub interesem publicznym.

Nie taki diabeł straszny, jak go malują

Wydawałoby się, że omawiane przypadki stanowią duży problem dla właścicieli i potencjalnych klientów tego rodzaju nieruchomości. Fakt, że nie możemy pozwolić sobie na błędy w formularzach, braki w dokumentacji, a ogłoszenie z ofertą działki, musi zawierać konkretne informacje.

Jednak oprócz tzw. biurokracji decyzyjność KOWR jest bardzo przychylna. Większość decyzji administracyjnych jest pozytywna i pozwala na pomyślne zakończenie całej procedury. Świadczy o tym chociażby liczba transakcji dotyczących obrotu ziemią rolną, która mimo wielu nowelizacji w przepisach utrzymuje się na wysokim poziomie.

Przepisy regulujące obrót nieruchomościami rolnymi są na tyle obszerne, że wszelkie kwestie opisane powyżej dotyczą jedynie ich właścicieli. Jak wiemy inwestycja w ziemię, to jedna z najlepszych opcji, jakie istnieją. Z tego też powodu kolejny artykuł poświęcę stronie kupującej grunty rolne – i tam też będzie o czym czytać!